Il nuovo negozio Euronics, inaugurato ieri in corso XXII Marzo 33 a Milano, si trova in uno degli immobili commerciali più grandi non solo della zona: 900 mq calpestabili, divisi fra due livelli (300 mq al piano strada). In questo punto di vendita dalle ampie possibilità espositive e di percorribilità interna, si sono succeduti, negli ultimi venticinque anni, nomi storici del commercio al dettaglio di elettronica di consumo ed elettrodomestici, da Marcucci alla francese Darty fino a Trony. L'immobile, ben posizionato e strutturato, si apre con 6 luci sul Corso, e fa quasi angolo con Fratelli Bronzetti, prospicienti lo slargo arioso e verde del Parco Formentano in piazza Largo Marinai d'Italia.
Corso XXII Marzo è probabilmente, dopo Corso Buenos Aires, la via del commercio più lunga di Milano: Scenari Immobiliari mi conferma che, con una lunghezza di 1,2 km, XXII Marzo può essere appena poco più breve di Corso Buenos Aires (1,3 km). Da Palazzo di Giustizia arriva fino all'innesto con viale Corsica, tagliando perpendicolarmente tre circonvallazioni, quella (la più centrale) dei viali Bianca Maria-Regina Margherita, poi Piceno-Umbria e, ancora più esternamente (direzione Linate) l'asse Abruzzi-Molise.
Corso Buenos Aires ha (fonte: Engel & Völkers Commercial Milano, 2019) 269 negozi: in corso XXII Marzo, più corta di circa 200/300 metri, dovrebbero essere una ventina in meno ma non è un dato certo (in assenza di analisi e misurazioni oggettive) perché in Corso Buenos Aires i negozi tendono ad essere molto più grandi.
Interesse crescente, soprattutto nel primo tratto
"L’attrattività di Milano per i principali brand internazionali unita alla saturazione delle prime high street sta progressivamente dando maggior slancio alle altre strade a vocazione commerciale consolidata ed emergente -commenta Clara Garibello, direttore di ricerca Mrics area ricerche e valutazioni di Scenari Immobiliari-. È il caso di Corso XXII Marzo che negli ultimi anni ha mostrato un interesse crescente, limitato tuttavia al primo tratto, da piazza Cinque Giornate fino all’incrocio con via Cadore; quello successivo, invece, deve ancora consolidarsi. Il mix dei brand presenti nella via, l’affluenza giornaliera consistente, la visibilità quale asse di connessione tra il centro e l’aeroporto di Linate, insieme a un livello di canoni mediamente più contenuto rispetto a quello delle high street del centro, circa 25 per cento in meno, costituiscono fattori di forte attrattività per un primo ingresso dei retailer nel mercato delle città. Tuttavia, il corso ha registrato un leggero rallentamento negli ultimi due anni, dovuto alle maggiori preoccupazioni e incertezze manifestate dai retailer derivanti dall’impatto, ancora da verificare, che eserciterà sulla città il futuro centro commerciale Westfield a Segrate, in generale e sulla via in particolare. Molto dipenderà dalla capacità di sfruttare l’impatto positivo che verrà a crearsi, tanto dal rafforzamento delle infrastrutture (due fermate della futura linea 4 della metropolitana), tanto dalla vicinanza le aree commerciali di Porta Vittoria, in costante rafforzamento".
Corso XXII Marzo e vie circostanti rappresentano, dunque, una zona di Milano da riscoprire, popolare e moderna nel contempo, signorile e multietnica, con molti edifici eleganti sul piano architettonico; se non fosse per la mancanza (per ora: i lavori per linea 4 sono in corso) di una linea metropolitana e la difficoltà di trovare parcheggi su strada (poche strisce blu), una contraddizione con la vocazione commerciale e la vivacità di quest'arteria viaria nel cui cuore è incastonata la Chiesa di Santa Maria del Suffragio. Il problema dei parcheggi è già citato da diversi commercianti di zona in un articolo scritto prima dell'Expo nel quale vengono citati i principali limiti di questo asse stradale e commerciale.
I valori medi di Corso XXII Marzo
I "market review", cioè gli studi di mercato delle principali agenzie immobiliari specializzate nell'intermediazione di immobili retail, non menzionano mai (o quasi mai) Corso XXII Marzo: per Engel&Vöelkers Commercial Milano le shopping street di Milano sono 7: quelle del Quadrilatero della Moda; Corso Vercelli; il distretto San Babila-Duomo-Dante; quello Durini-Monforte-Borgogna; Brera; Corso Buenos Aires; e l'aggregato Ticinese-Genova-Navigli, citate in ordine quasi decrescente per valori di affitto (€/mq/anno), tranne che per San Babila-Duomo-Dante e Buenos Aires, le uniche a spingersi sopra la barra dei 2.000 euro al metro quadro.
Anche il classico studio, ancor più dettagliato, di JLL, Milan loves Shopping non fa menzione di XXII Marzo.
Comunque, nel suo Market Report (Milano e Roma) Engel&Völkers Commercial Milano assegna alla macrozona Indipendenza-V Giornate-XXII Marzo un trend crescente in termini di intensità di domanda a livello residenziale. L'aggiornamento appena ricevuto (9 dicembre 2019) fissa un valore (medio) della locazione commerciale in XXII Marzo a 750 euro al mq, mentre per l'investimento (acquisto) si va da 10.000 a 12.000 euro al mq (fonte: Engel&Völkers).
Aggiungo, en passant, un altro dato significativo: una delle agenzie immobiliari leader a Milano propone un immobile commerciale di 100 mq all'altezza di Piazza V Giornate, a 2 milioni di euro.
Una zona di forte tradizione ristorativa
Non bisogna dimenticare tutto l'indotto ristorativo/culinario/gastronomico che si sta sviluppando (o è già storicamente radicato) nelle vie intorno a XXII Marzo, soprattutto nell'ambito Santa Maria del Suffragio-Sciesa-Morosini, vie comprese tra il Parco Vittorio Formentano, via Bezzecca e via Podgora. Proprio in via Morosini c'è uno dei 14 ristoranti di Trattoria Caprese, un locale capiente (160 posti), luminoso e con personale gentile che affaccia sul Giardino delle Culture, una delle più originali riqualificazioni urbane in direzione artistico-sociale nella città di Milano. Via Morosini sfocia poi in XXII Marzo, all'altezza del Mercato Comunale, proprio quasi di fronte la Chiesa di Santa Maria del Suffragio.
Su entrambi i lati di Corso XXII Marzo si alternano negozi mainstream di abbigliamento uomo e donna che trovereste nei centri commerciali e in qualunque high street cittadina (per esempio, Marella, Max & Co, Calzedonia, Geox) con insegne più storiche e tradizionali, come la libreria Fiera del Libro (libri a metà prezzo, assortimento molto ampio e di buon livello) a fianco di un'offerta abbastanza diversificata fra nuovo e tradizionale (come la superette OK Sigma) nel campo della ristorazione veloce sia quella classica (bar/paninoteca) sia quella più salutistica.
