Dopo l’uscita del country manager (l’anglo-spezzino Jerry Boschi è passato in ECE), Josè Maria Robles è l’interlocutore più adatto per fare un punto sulla situazione e le strategie di Sonae Sierra in Italia. Certo, dopo la cessione di tre centri commerciali (Valecenter, Airone e Le Terrazze), non ci voleva un’aquila per sospettare l’intenzione di lasciare l’Italia, paese dove Sonae sta lavorando. Nel 2013 (aprile) ha firmato un contratto per la fornitura di servizi di commercializzazione con il Gruppo Helios Immobiliare per l’ex Area IP, nel distretto Fontevivo di La Spezia, adiacente al centro commerciale Le Terrazze. La struttura fa parte di una più ampia riqualificazione urbana per riconvertire l’ex raffineria IP in un edificio a due livelli con Gla di 11.000 mq.
Sempre nel 2013 (giugno) ha firmato un contratto di leasing per l’espansione del centro commerciale Meduna, a Pordenone, di cui Sonae gestirà la commercializzazione degli spazi inclusi nella nuova superficie in fase di costruzione, per una Gla complessiva di oltre 8.000 mq.
E arriviamo al 2014 (gennaio). Sonae sigla il contratto di leasing con il centro commerciale Le Perle di Faenza, per il quale realizzerà nuove strategie di marketing per promuovere i 20.500 mq di superficie commerciale.
“Il nostro obiettivo –aggiunge Josè Maria Robles sintetizzando la mission di Sonae Sierra – è continuare a consolidare il nostro posizionamento quali migliori fornitori di servizi professionali nel settore, una leadership garantita dalla nostra esperienza e da un know-how costruito in 25 anni di attività in tutte le quattro aree che compongono il business dei centri commerciali: investimento, sviluppo, commercializzazione e gestione”.
Con la cessione di Valecenter, Airone e Le Terrazze, Sonae Sierra ha ridotto il proprio portfolio italiano. Avete in programma di lasciare l’Italia?
La vendita di Valecenter e Airone è in linea con uno dei pilastri portanti della strategia aziendale di Sonae Sierra: riutilizzare il capitale per investire in nuovi progetti all’interno di mercati differenti. Questa strategia è comune a tutti i mercati in cui Sonae Sierra è proprietaria di centri commerciali, e non riguarda in modo specifico il mercato italiano. In particolare, questi due centri commerciali possono godere di un’ottima valutazione di mercato grazie alle loro eccellenti condizioni, risultato di una gestione che negli anni si è sempre mantenuta di alto livello.
Possiamo garantire che Sonae Sierra non lascerà il Paese e il contratto siglato per Le Terrazze lo dimostra. Sonae Sierra e ING hanno venduto rispettivamente il 40% e 50% delle loro quote a Union Investment, ma Sonae Sierra continua a possedere una quota del 10% ed è responsabile del management del centro.
I centri commerciali in Italia: qual è la sua opinione sul settore, anche in termini di possibili sviluppi?
L’Italia rappresenta un mercato chiave per Sonae Sierra. Al momento attuale, Sonae Sierra possiede Freccia Rossa a Brescia e Gli Orsi di Biella, e detiene il 10% del centro commerciale Le Terrazze della Spezia. Gli asset stanno ottenendo risultati molto positivi e attualmente stiamo lavorando per continuare ad aumentarne sia le performance che il valore.
Sonae Sierra è inoltre impegnata nella gestione e/o leasing di tre centri commerciali in qualità di service provider, e siamo costantemente alla ricerca di nuove opportunità per accrescere il nostro business in questo Paese.
Riteniamo che il mercato italiano offra ancora grandi opportunità per lo sviluppo di centri commerciali di qualità. Il nostro team italiano è sempre alla ricerca di nuove opportunità per sviluppare nuovi progetti o acquisire centri commerciali esistenti che presentano un potenziale di crescita, grazie alle nostre competenze e capacità.
Dal punto di vista delle gestione degli asset e della quali sono le criticità del mercato italiano?
L’incertezza che caratterizza le prospettive economiche italiane è certamente un fattore che ancora influenza la nostra strategia. Il livello di tassazione e la difficoltà ad accedere al credito per le aziende sono entrambi elementi negativi per qualsiasi business. Inoltre, come operatori stranieri, abbiamo la percezione di una certa cautela da parte degli investitori rispetto a nuovi investimenti in Italia, a causa della pressione fiscale e della burocrazia.
Nonostante la situazione economica, i centri commerciali di Sonae Sierra in Italia hanno raggiunto importanti e positivi risultati nella prima metà del 2014.
Nel primo semestre dell’anno, il tasso di occupancy globale dell’azienda ha raggiunto il 98%. I centri commerciali di Sonae Sierra in Italia hanno accolto oltre 9,9 milioni di visitatori, il 2,4% in più rispetto all’anno precedente e le vendite, sempre nel primo semestre del 2014, hanno raggiunto quota 103,5 milioni segnando un incremento pari al 2,5%.
Quali sono i livelli attuali degli yield e degli affitti (media). Siete soddisfatti?
Riguardo gli attuali livelli degli yield è piuttosto difficile fornire una media che dia un’idea del mercato reale. Esiste una grande differenza tra asset di primo livello nelle principali città e tutti gli altri cespiti. Inoltre, la scarsità delle transazioni rende difficile fissare un benchmark affidabile. Ci attendiamo una diminuzione dei livelli degli yield nel medio termine, il che avrà certamente un riflesso positivo sul nostro business.
Attualmente, gli spazi vuoti rappresentano un problema importante. Il mercato in media sta registrando una vacancy media tra il 5% e 8%. Ma nello stesso momento il nostro portfolio italiano sta battendo il resto del mercato, con un livello di occupancy che a settembre 2014 si è attestato sul 99%.
Vedete all’orizzonte una possibile ripresa del mercato italiano (nel medio o lungo termine)?
La crisi economica sta ancora influenzando i livelli di crescita del mercato, ma siamo fortemente convinti che la situazione migliorerà nel medio termine. Inoltre, il Governo sta adottando manovre per incentivare gli investimenti stranieri nel Paese, il che significa che – anche se ci vorrà del tempo – assisteremo presto una ripresa economica. Dal nostro punto di vista, come già detto, l’Italia presenta buone opportunità per lo sviluppo di centri commerciali di qualità.
Ampliando lo scenario (a livello europeo e internazionale) quali sono i mercati più interessanti dal punto di vista dello sviluppo e della creazione di nuove partnership?
Crediamo fortemente nella diversificazione geografica che includa i mercati avanzati dell’Europa accanto a quelli emergenti del Sud America, del Nord Africa e dell’Asia. Questo ci offre ottimi vantaggi competitivi e ci permette di raggiungere il giusto equilibrio tra crescita e stabilità finanziaria. Grazie a questa strategia possiamo espandere il nostro business attraverso l’inaugurazione di nuovi centri commerciali, e aumentare la nostra attività di fornitura di servizi professionali a parti terze, occupandoci in egual misura di sviluppo, leasing e gestione.
Di recente, Sonae Sierra ha siglato un contratto in Russia per creare una joint venture paritaria con OST Development riguardante la fornitura di servizi di property management e leasing per tutti i prossimi sviluppi gestiti da questo importante cliente. In termini macroeconomici, la Russia trae beneficio della presenza di una classe media in continua crescita con il risultato di un futuro rinnovamento del settore retail, specialmente nella capitale dove i consumi sono un importante veicolo driver della crescita nazionale.
In aprile, Sonae Sierra ha siglato una joint venture con CITIC Capital, azienda leader in Cina nella gestione degli investimenti, per la fornitura di servizi di gestione e commercializzazione nel Paese.
Anche in Marocco Sonae Sierra ha annunciato, in maggio, lo sviluppo del centro commerciale Zenata in partnership con Marjane, Al Futtaim e Société d’Amenagement de Zenata (Groupe CDG). Con inaugurazione prevista per il 2017, il nuovo progetto rappresenta un investimento pari 100 milioni, e vedrà la partecipazione (11%) dell’azienda.
Sonae Sierra sarà inoltre responsabile della fornitura dei servizi di sviluppo, leasing e gestione per il nuovo centro commerciale. Oltre a ciò, in Marocco abbiamo siglato un totale di 6 contratti di fornitura di servizi nel settore dei centri commerciali, incluso lo sviluppo di tre centri commerciali.
Alla fine del 2013, Sonae Sierra e Caelum Development hanno iniziato lo sviluppo del nuovo centro commerciale ParkLake, situato nel Settore 3, area Est di Bucarest (Romania). Il centro commerciale rappresenta un investimento pari a €180 milioni e sarà inaugurato nel 2016.
L’Azienda è inoltre presente in Algeria, un mercato caratterizzato da prospettive di solida crescita e uno sviluppo economico positivo. Il Paese rappresenta un mercato molto interessante, con i suoi 38 milioni di abitanti, 60% dei quali sotto i 30 anni di età. L’offerta retail e la scelta di brand è molto limitata, quindi ci sono grandi opportunità di presentare nuove realtà commerciali, nuovi servizi, nuove tipologie di intrattenimento e nuovi concept in questo vasto paese in cui siamo tra i primi operatori e in cui beneficiamo della conoscenza di un partner locale.
Cosa ci può dire circa la vostra attività di fornitura di servizi a parti terze?
La fornitura di servizi a parti terze è un’attività che svolgiamo in tutti i mercati nei quali operiamo. In 25 anni abbiamo sviluppato un know-how integrato su tutte le attività del settore. Essere in grado di fornire servizi professionali ad altre aziende che intendono intraprendere nuovi progetti di sviluppo o hanno bisogno di uno sviluppatore esperto o di un property, leasing o asset manager, è un modo per noi di rafforzare la nostra base di possibili partner e per avere accesso a nuove opportunità di business.
Nei nuovi mercati, l’attività con parti terze ci permette di espanderci con maggiore rapidità, conoscere i mercati in modo approfondito ed essere in grado di identificare più facilmente altre opportunità di business, mentre beneficiamo dei vantaggi di “chi arriva prima” nei nuovi mercati emergenti caratterizzati da una crescente domanda retail.
Ecco perché la nostra attività di fornitura di servizi ha continuato a svilupparsi nel 2014, con la firma di 12 nuovi contratti inclusi contratti per lo sviluppo, la commercializzazione e/o il leasing.
Sonae Sierra pubblica un interessante bilancio di sostenibilità. La crisi abbassa anche la consapevolezza ambientale?
Mai. Anche perché gli investimenti in sostenibilità ambientale ripagano il conto economico. Sonae Sierra è pioniera nel settore per quanto riguarda lo sviluppo del concetto di sostenibilità. Già nel 1998 abbiamo approvato il documento Sonae Sierra Environmental Policy, in cui abbiamo esplicitato il nostro impegno, gli obiettivi e le finalità.
Sonae Sierra è consapevole del grande impatto che la propria attività ha sia sulla società sia sull’ambiente. Per questa ragione abbiamo costantemente aumentato il nostro impegno nella creazione di una strategia che mettesse particolare attenzione all’attuazione di misure in grado di creare valore per i nostri futuri stakeholder, con l’obiettivo di raggiungere la massima coerenza tra sostenibilità e obiettivi aziendali, adottando un metodo finalizzato alla creazione di valore condiviso (Share Value).
Cercando di adottare a pieno il concetto di Share Value, abbiamo identificato una serie di priorità che nel lungo periodo sono destinate a creare un valore tangibile. Ecco i 5 punti cardine:
- Sicurezza per le persone ed efficienza energetica: continua ricerca di miglioramenti in questo settore.
- Ottimizzazione della conoscenza: potenziare le capacità e le conoscenze
- Flessibilità delle risorse: lavorare per raggiungere l’indipendenza energetica, utilizzando la tecnologia per ripensare i nostri processi e riutilizzare le risorse idriche all’interno delle nostre strutture.
- Migliorare la comunità retail: collaborare con i tenant per rendere le loro attività maggiormente flessibili
- Promuovere stili sostenibili: far leva sull’influenza che la nostra azienda può avere sull’opinione pubblica per incoraggiare i visitatori ad adottare le scelte corrette.
Lo sviluppo di questa strategia in Italia ci ha permesso di raggiungere importanti performance in termini di riciclo dei rifiuti, e nei consumi idrici ed energetici. In particolare nel 2013 abbiamo registrato, fra i risultati (inclusi Airone e Valecenter) consumi di elettricità per mq ridotti dell’11% rispetto al 2012, nelle gallerie commerciali e nelle toilette; solo il 6% dei rifiuti prodotti dai nostri centri commerciali in Italia è stato condotto in discarica; abbiamo contribuito alla raccolta di 141.240 euro per iniziative rivolte alla comunità locale; supportato 117 organizzazioni benefiche e dedicato 262 ore dello staff ad attività di volontariato.
