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Milano, con le sue vie storicamente dedicate allo shopping, è una delle piazze più ricercate a livello europeo non solo dai marchi del lusso, ma anche dalle catene internazionali dell'abbigliamento e della moda. È la terza città europea per numero di "luxury brands" presenti nelle strade a più alto traffico pedonale. Quest'anno, poi, il centro di Milano, e in special modo il suo salotto, Galleria Vittorio Emanuele, si è distinto per alcuni avvenimenti e decisioni che hanno interessato il mondo dell'immobiliare "retail": la valorizzazione dei piani alti della Galleria (2.000 mq circa, 900 dei quali già liberi) per i quali il Comune si è posto l'obiettivo di incassare una media di 400 euro al mq annui. E poi l'addio dello storico Mc Donald's cui subentra Prada (salvo contrario pronunciamento del tribunale cui Mc Donald's ha fatto ricorso): per i 5.000 mq su 8 livelli prima occupati da Mc Donald's, Prada pagherà quasi 8 milioni all'anno di affitto, una media di 1.600 euro al mq. Prada ha offerto 85 milioni di euro in più rispetto alla base d'asta.
La "guida al real estate high street" di Milano, realizzata da Jones Lang LaSalle in collaborazione con Sincron Inova, si rivela, dunque, uno strumento quanto mai attuale e utile per approfondire il profilo delle più note vie del commercio meneghino. Lo studio comprende l'analisi di nove principali strade dello shopping milanese (C.so Vittorio Emanuele II, Galleria Vittorio Emanuele II, Via Monte Napoleone, Corso Venezia, Via Manzoni, Via Dante, Via Torino, Corso Vercelli, C.so Buenos Aires), di cui è analizzata la composizione merceologica e dimensionale, con informazioni interessanti anche su passaggi pedonali e tasso di sfitto.
Fra democratizzazione e iperlusso
"Milano sta sperimentando una crescente specializzazione della shopping experience: nel corso degli anni gerarchie piuttosto definite hanno cominciato ad emergere tra e all'interno dei diversi distretti dello shopping. Per esempio Corso Vittorio Emanuele II ha visto rafforzarsi la propria reputazione di top location per i marchi dell'abbigliamento e degli accessori, dai brand di alta gamma e lusso sino ai giganti dell'high street globale come H&M e Gap. In quella che è la location preferita dalla maggior parte dei retailer per l'ingresso nel mercato italiano, i passaggi pedonali sono i più alti tra le strade considerate, con poco meno di 18.000 persone all'ora in media".
Dei 55 retailer con uno o più negozi in Corso Vittorio Emanuele, solo 12 sono presenti in Via Dante e soltanto due (Nara Camicie e Luisa Spagnoli) in Galleria. Un dato che conferma l'unicità e la specializzazione delle vie milanesi.
Corso Vittorio Emanuele ha due vantaggi: è l'arteria principale che conduce a Piazza Duomo (e gode quindi di flussi turistici e pedonali d'obbligo) e presenta un'offerta retail trasversale ed elastica per target e fasce prezzo. Al contrario di via Monte Napoleone, strada di grande fascino e prestigio, specializzata solo o in larghissima parte nel lusso, e quindi con flussi non incrementabili (by the way, registra i livelli più alti di sfitto, con il 6%).
Per passaggi pedonali Corso Buenos Aires, la più lunga arteria commerciale d'Europa, è seconda solo a C.so Vittorio Emanuele. Il tasso di sfitto è del 4%: è il doppio di Corso Vittorio Emanuele II, ma Buenos Aires è quasi 10 volte più lunga e ha 281 negozi contro i 62 di C.so Vittorio Emanuele.
Nel 2011 il segmento High Street con poco meno di 900 milioni di transazioni ha rappresentato la metà del volume (2 miliardi) e ha visto due dei cinque "deal" di valore superiore a 100 milioni. Il più importante è stato la cessione per 472 milioni dell'immobile La Rinascente in Piazza del Duomo (20.000 mq), ma vanno segnalati anche l'acquisto (a circa 23.000 euro al mq) da parte di Inditex del negozio di circa 4.500 mq in corso Vittorio Emanuele, e la vendita di Coin Piazza V Giornate per un importo che va oltre i 50 milioni di euro.
